Rynek mieszkaniowy w Polsce od dłuższego czasu jest na celowniku zarówno inwestorów, jak i osób planujących zakup własnego lokum. Ceny mieszkań, zwłaszcza w większych miastach, stale rosły, co sprawiło, że wiele osób zaczęło z niepokojem śledzić wszelkie zmiany w sektorze nieruchomości. Jednak w ostatnich miesiącach sytuacja zaczęła się zmieniać. Deweloperzy, analitycy rynku oraz potencjalni kupujący coraz częściej przewidują, że na rynku mieszkaniowym może dojść do spadków cen, co zmusza branżę i deweloperów do odpowiedzi na pytanie: co dalej z cenami mieszkań?
Spadki, stabilizacja czy wzrost cen nieruchomości? Przewidywania deweloperów na najbliższe miesiące
Według wrześniowego odczytu Indeksu Nastroju Deweloperów (IND), który jest jednym z kluczowych barometrów kondycji rynku nieruchomości w Polsce, coraz więcej firm z branży deweloperskiej zaczyna skłaniać się ku prognozom spadku cen mieszkań. Jak informuje portal Tabelaofert.pl, około 18% deweloperów spodziewa się spadku cen w nadchodzących miesiącach, podczas gdy jedynie 14% zakłada dalszy wzrost cen. Stabilizacji cen natomiast oczekuje aż 64% firm. Takie dane sugerują, że wśród deweloperów pojawia się rosnąca niepewność co do przyszłości rynku. Jednocześnie, pojawia skłonność do zmiany strategii sprzedażowych.
Na te wnioski zwraca uwagę także Ewa Palus, główna analityczka Rednet Property Group. Podkreśla ona, że w ciągu ostatnich miesięcy liczba firm przewidujących stabilizację cen stopniowo spadała. Coraz więcej z nich zaczyna skłaniać się ku scenariuszom zakładającym korektę cen w dół. Warto jednak zauważyć, że mimo rosnącej liczby pesymistycznych prognoz, wciąż utrzymuje się pewna grupa deweloperów wierzących w dalsze podwyżki. Jak wskazują dane, od czterech miesięcy udział firm spodziewających się wzrostu cen mieszkań oscyluje na poziomie 13,4%.
Co napędza te zmiany na rynku nieruchomości?
Jednym z głównych czynników wpływających na zmianę nastrojów wśród deweloperów jest fakt, że od maja 2024 roku rynek mieszkaniowy w Polsce zaczął wysyłać sygnały o potencjalnym wyhamowaniu wzrostu cen. Z kolei we wrześniu większość firm deweloperskich zaczęła otwarcie deklarować, że nie przewiduje dalszego wzrostu wartości mieszkań. W ocenie ekspertów taki scenariusz jest korzystny dla nabywców, którzy od lat borykają się z problemem wysokich cen. Coraz więcej osób szukających mieszkań liczy na obniżki cen, a ich liczba rośnie z każdym kolejnym miesiącem.
W sierpniu 2024 roku, jak podaje portal Rednet24, 16% potencjalnych nabywców oczekiwało spadku cen mieszkań. We wrześniu odsetek ten wzrósł do 23%, co świadczy o rosnącej nadziei na lepsze warunki finansowe przy zakupie nieruchomości. Z drugiej strony, 29% ankietowanych wciąż spodziewa się dalszych podwyżek.
Regionalne zróżnicowanie rynku nieruchomości – gdzie ceny mogą spaść, a gdzie wzrosną?
Rynek nieruchomości w Polsce charakteryzuje się dużą dynamiką i zróżnicowaniem regionalnym. Jak wskazuje analiza przeprowadzona przez BIG DATA RynekPierwotny.pl, sytuacja na rynku pierwotnym różni się w zależności od lokalizacji. Na przykład, we wrześniu 2024 roku w takich miastach jak Kraków, Trójmiasto, Warszawa, Łódź czy Poznań ceny mieszkań stabilizowały się, a w niektórych przypadkach nawet spadały. Wyjątkiem były Wrocław i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie ceny rosły.
Wrocław, który jest jednym z liderów podwyżek, odnotował wzrost cen o 11% od początku roku. Czyni go jednym z najbardziej dynamicznych rynków nieruchomości w Polsce. Natomiast w Krakowie i Trójmieście wrzesień przyniósł pierwszy od dłuższego czasu spadek cen na poziomie 1%. W Warszawie, Łodzi i Poznaniu ceny pozostały stabilne, co może sugerować, że rynek zaczyna osiągać pewien punkt równowagi.
Wzrost podaży mimo spadku sprzedaży
Mimo że sprzedaż mieszkań w trzecim kwartale 2024 roku była niższa niż w drugim kwartale, deweloperzy w wielu miastach zdecydowali się na zwiększenie podaży nowych mieszkań. Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, we wrześniu aż w pięciu z siedmiu analizowanych metropolii średnie ceny mieszkań nie wzrosły, co jest efektem rosnącej podaży. Wyjątkami były Wrocław i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie ceny wciąż rosły.
We Wrocławiu, liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była niemal dwukrotnie wyższa niż liczba sprzedanych mieszkań. Oferta wzrosła tam z 4,5 tys. do 8,7 tys. lokali, co świadczy o dużej aktywności deweloperów, liczących na nową falę popytu. Mimo zwiększonej podaży, wiele firm odnotowało mniejsze zainteresowanie zakupami. Może to sugerować, że nabywcy wstrzymują się z decyzjami, licząc na korzystniejsze warunki finansowe lub obniżki cen.
Czynniki wpływające na stabilizację ceny nieruchomości
Jednym z głównych czynników wpływających na stabilizację cen na rynku nieruchomości jest rosnąca podaż mieszkań. Deweloperzy, licząc na nową falę popytową, wprowadzają na rynek więcej lokali, co może prowadzić do zmniejszenia presji cenowej. Jednak nie wszędzie sytuacja jest taka sama. W miastach takich jak Warszawa i Kraków, deweloperzy zaczynają ograniczać liczbę nowych inwestycji. Może to z kolei wpłynąć na dalszą stabilizację cen.
Wzrost podaży mieszkań jest również związany z rosnącymi kosztami budowy oraz cenami działek. Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, mieszkania w nowych inwestycjach drożeją z powodów często niezależnych od deweloperów. Przykładem może być wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy. Z tego względu, pomimo wzrostu podaży, ceny nie spadają tak szybko, jak mogliby tego oczekiwać potencjalni nabywcy.
Wpływ czynników zewnętrznych na ceny mieszkań
Jednym z kluczowych czynników zewnętrznych wpływających na rynek nieruchomości są zmiany w polityce kredytowej i programach wsparcia dla kredytobiorców. Jak zauważa Marek Wielgo, wielu potencjalnych klientów wstrzymuje się z zakupem mieszkań, licząc na bardziej korzystne warunki kredytowe lub na wprowadzenie nowych programów rządowych, takich jak #naStart, które mogą ułatwić dostęp do finansowania zakupu mieszkań.
Nie bez znaczenia są także zmiany w polityce monetarnej. Obniżki stóp procentowych, które nastąpiły w drugiej połowie 2024 roku, mogły wpłynąć na poprawę dostępności kredytów hipotecznych. To z kolei mogło wpłynąć na wzrost popytu na rynku nieruchomości. Jednak pomimo tego, wielu nabywców wciąż wstrzymuje się z decyzją o zakupie, oczekując dalszych obniżek cen lub stabilizacji na rynku kredytowym.
Perspektywy nieruchomości na przyszłość – jakie będą dalsze losy cen?
Choć prognozy dotyczące przyszłości cen mieszkań są zróżnicowane, można wyróżnić kilka scenariuszy, które mogą się zrealizować w najbliższych miesiącach.
Scenariusz 1: Stabilizacja cen
Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem, na który wskazuje większość analityków, jest dalsza stabilizacja cen. Jak wynika z danych JLL, w trzecim kwartale 2024 roku ceny mieszkań wzrosły tylko nieznacznie na większości rynków. W niektórych miastach, takich jak Kraków, zanotowano wręcz spadki. Stabilizacja cen może utrzymać się w kolejnych miesiącach, zwłaszcza jeśli popyt nie wzrośnie znacząco, a deweloperzy będą kontynuować wprowadzanie na rynek nowych inwestycji.
Scenariusz 2: Spadki cen
Choć mniej prawdopodobny, scenariusz spadków cen również znajduje swoich zwolenników. Jak wynika z wrześniowego odczytu Indeksu Nastroju Deweloperów, 18% firm spodziewa się, że ceny mieszkań mogą zacząć spadać. Spadek cen mógłby być efektem nadpodaży mieszkań, zwłaszcza w miastach takich jak Wrocław. W tym mieście deweloperzy wprowadzają na rynek znacznie więcej lokali niż są w stanie sprzedać.
Scenariusz 3: Wzrost cen
Choć większość deweloperów nie przewiduje dalszych podwyżek cen, istnieje pewne ryzyko, że ceny mogą jeszcze wzrosnąć, zwłaszcza w miastach o ograniczonej podaży mieszkań. Jak wskazuje Marek Wielgo, koszty budowy oraz ceny działek nadal rosną, co może wpłynąć na wzrost cen nowych inwestycji.